Асен Димов – Адвокат недвижими имоти и имотни дела гр. Варна

Изготвяне на документи за покупко-продажба на недвижими имоти

Вклюва пълно представителство пред институциите за снабдяване с необходимите документи за изповядване на нотариалната сделка, изготвяне на нотариалния акт и проц. представителство пред съответния нотариус. В голяма част от случаите преди подписване на нотариален акт, страните сключват предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Когато се изяснят условията за извършване на правната сделка, продавачът и купувачът подписват предварителен договор. В него се уточняват всички условия по сделката, така както следва тя да бъде изповядана. Чрез него продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху недвижимия имот, срещу определена цена, която пък купувачът от своя страна се задължава да плати на продавача. По този начин всички договорки са установени в писмен вид. Относно формата на предварителния договор, достатъчно е той да бъде в обикновена писмена форма. Със сключването на такъв договор, всяка една от страните придобива правото, да поиска от съда, сключването на окончателен договор по реда на чл.19 от Закона за задълженията и договорите.

Делби на недвижими имоти

Делба може да се извършва единствено по отношение на т.нар. обикновена дялова съсобственост, при която всеки съсобственик има собствен дял. Подобна съсобственост възниква при наследяване, в който случай всеки наследник притежава дял (идеална част) от собствеността върху вещите, включени в наследството. Друг способ за възникване на обикновена съсобственост е когато две или повече лица придобият заедно определена вещ. В този случай всеки един от тях придобива т.н. идеална част от вещта.
Случаи, в които съсобственост не може да се прекратява:
Делба не може да се извършва по отношение на имоти, придобити в режим на СИО, тъй като преди прекратяването ѝ тя представлява бездялове, неделима съсобственост между съпрузите. Едва след като общността бъде прекратена и имотите останат в обикновена съсобственост между съпрузите е възможно да се извърши делба на имотите.
Важно е да се знае, че съгласно Семейния кодекс, законовият режим на общност се прилага винаги, когато встъпващите в брак не са избрали друг режим на имуществените си отношения (законов режим на разделност или договорен режим).
Друго изключение са общите части в етажна собственост, които по правило не могат да се делят. Всеки собственик на индивидуален обект в етажната собственост притежава дял от общите части, който е съразмерен на съотношението между стойностите на притежаваните от всеки един от съсобствениците помещения, изчислени при учредяването на етажната собственост. Трябва да се държи сметка за обстоятелството дали общата част е такава по естеството си или по предназначение. В случай, че става дума за обща част по предназначение, общото събраните на етажните собственици може да вземе решение за изключването ѝ от общите части и обособяването ѝ като самостоятелен обект, който става обикновена съсобственост между притежателите на отделните обекти в сградата и като такава подлежи на делба.
На последно място, не би могло да се извърши делба по отношение на съсобственост, възникнала в рамките на гражданско дружество по Закон за задълженията и договорите („ЗЗД“). Гражданското дружество не е отделен правен субект, доколкото то представлява обединение на физически или юридически лица за постигане на една определена цел.
Делбата е неприложим способ, тъй като всеки един от съдружниците може да иска своя дял от общата собственост само при излизане от дружеството или при прекратяването му.

Най-често срещаните видове делби на недвижими имоти са:

Доброволна делба

При постигнато съгласие между всички съсобственици, съществува възможност за поделяне на съсобствените имоти доброволно без да се стига до съдебна намеса. В този случай страните подготвят договор, който следва да бъде подписан от всички съсобственици, за да бъде действителна делбата.

При поделянето на имотите следва да бъдат спазени законоустановените изисквания по отношение на минималната площ на различните видове имоти.

В делбата задължително следва да участват всички съсобственици. Ако това изискване не е спазено, договорът за делба ще е недействителен (нищожен) и като такъв няма да породи целените правни последици.
Когато доброволната делба е по отношение на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти, договорът следва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите на всички съсобственици. В случай, че в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е предварително разрешение на районния съд.

Съдебна делба

До съдебна делба се стига в случаите, в които съсобствениците не постигнат съгласие по отношение на поделянето на съсобственото им имущество. В тези случаи всеки един от съсобствениците има право да подаде молба за делба до съответния районен съд.
Подобно на договора за доброволна делба, и при съдебната делба е необходимо да участват всички съсобственици. В противен случай делбата би била недействителна и няма да породи желаните от страните правни последици – прекратяване на съсобствеността и превръщането и в индивидуална собственост.

Съдебното производство по делба протича в две фази:

Първа фаза по допускане на делбата

В рамките на тази фаза съдът следва да установи между кои лица, за кои имоти и при какви квоти (права на всяка от страните) е налице съсобственост, по отношение на което се иска делба. По тези въпроси съдът се произнася с отделно решение, което подлежи на самостоятелно обжалване.

Всяка една от страните може да възрази срещу правото на някой от останалите съсобственици да участват в делбата, против размера на неговия дял, както и против включването на някои от имотите.
В рамките на фазата по допускане на делба съдът може да разгледа и други допълнителни въпроси от значение за делбата, а именно:

• Оспорване на произход на някой от съделителите.
• Оспорване на осиновяване.
• Оспорване на завещание.

Искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения.
Една от особеностите на това производство е, че всички страни в него имат качеството както на ищци, така и на ответници. Поради тази причина всеки един от съделителите може в първото заседание по делото да поиска да бъдат включени и други имоти.
С постановяване на решението по допускане на делбата все още не е извършена делба на съсобствеността. Поради тази причина, ако не всички съделители използват съсобствените имоти съобразно правата си, то всеки един от тях може да поиска от съда да се произнесе в решението си за начина на ползване на съсобствените имоти до окончателното извършване на делбата. В този случай или се извършва разпределение на имотите, ако имотите са повече от един и има за всеки от съделителите, или се определя обезщетение, което съделителят, който ползва имота, следва да заплаща на останалите неползващи имота съсобственици.

Втора фаза по извършване на съдебната делба

Втората фаза е същинската фаза по извършване на делбата. Съдът следва да избере най-подходящия способ за извършване на делбата като съобрази броя на съделителите, броя на допуснатите до делба имоти и правата на всеки от съделителите. От голямо значение при определяне на способа за извършване на делбата е дали имотът/имотите, предмет на делбата, е/са поделяем/и или не.

При определяне на поделяемостта на съсобствена сграда, жилище или друг обект от значение е дали съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Съгласно съдебната практика въпросът дали преустройството е значително е фактически и следва да бъде изследван отделно за всеки конкретен случай. За да се направи тази преценка, следва да се съпоставят състоянието и стойността на жилището преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него.

При извършване на делбата, съдът следва да се придържа към горепосочените законоустановени изисквания по отношение на минималната площ на различните видове имоти. Извършване на делбата чрез съставяне на разделителен протокол и теглене на жребий.

Изготвяне на договори за наем

В случай, че желаете да отдадете имот под наем или да наемете такъв е необходимо договорът да съдържа всички важни клаузи за да бъдат защитни правата ви в най-голяма степен. Задължителни реквизити на договора са цена, срок права и задължения на страните. Необходимо е да бъдат уточнени условията, при които наемателят ще отговаря за повреди и условията, при които наемодателят ще дължи заплащане на непридвидимите разходи. Договорът за наем няма определена законова форма. Той е валиден дори когато е сключен в устна форма. За да защитим вашите интереси, ние препоръчваме винаги договорът за наем да е в писмена форма, който при нужда от вписване в Имотния регистър, следва да се завери пред нотариус. Когато договорът за наем е изготвен за срок по-дълъг от една година, той следва да се впише в Имотния регистър към Агенция по вписванията по правилата на чл. 112 от Закона за собствеността. При дългосрочните наеми с цел по-голяма сигурност може договорът да се завери пред нотариус и да се впише в Имотния регистър. По този начин ще се подсигурите, че дори при смяна на собственика на недвижимия имот ще останете наемател в него.
Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които имат правомощия да извършват действия на обикновено управление, могат да сключват договори за наем със срок до три години.

Изготвяне на договори за замяна, дарение, договори срещу издръжка и гледане

съществуват и други хипотези за прехвърляне на недвижим имот освен покупко-продажба. В случай, че желаете прехвърлянето да не бъде извършено чрез продажба може да се осъществи чрез замяна, дарение, договор срещу издръжка и гледане.

Замяна:

Замяната е лесен способ тъй като С договора за замяна страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или други права. Правилата за продажбата се прилагат съответно и при замяната, като всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.Този договор е възмезден, двустранен, консенсуален, комутативен и каузален – прехвърляне право на собственост върху вещ, но срещу придобиване на собственост върху друга вещ. Това е комбинация от две продажби, като и двете страни са продавачи и вместо да престират пари е достатъчно всеки един от тях да престира някаква вещ. Възможно е обаче да има смесени договори за замяна (смесена замяна) – комбинирана с продажба или с дарение, ако престациите са неравностойни.

Дарение:

Дарението представлява безвъзмездно прехвърляне на собственост от дарителя към надарения, при което имуществото на дарителя се намалява, а това на дарения се увеличава. Характерна особеност при дарението е необходимостта надарения да се съгласи да приеме дареното му. Със сключването на договора за дарение настъпва и неговото действие, а именно дарителят веднага и безвъзвратно отстъпва в собственост на дарения подареното. В това незабавно действие се състои основната разлика между дарението и завещанието, с което също безвъзмездно се прехвърля собственост, но не веднага, а едва след смъртта на завещателя. Друга особеност, която характеризира дарението е, че то не създава за надарения никакви задължения за предоставяне на издръжка или помощ на дарителя, освен моралното задължение да бъде признателен на дарителя за стореното дарение. Дарението е договор, при който мотивите за сключването му имат правно значение и отпадането на мотивите води до неговата недействителност.

Договор срещу издръжка и гледане

Един от най-често използваните способи за придобиване право на собственост е т.нар. договор за издръжка и гледане. Той е от категорията на т. нар. ненаименовани договори, което означава, че законът не го урежда изрично, но предвид прогласения от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) принцип за свобода на договаряне, този договор е валиден и позволен от правото. И макар да не е изрично уреден от закона, спрямо него се прилагат общите правила за сключване, изпълнение и прекратяване на договорите, а правната му същност се извежда от богатата и безпротиворечива съдебна практика.
На първо място, всеки договор за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността (intuitu personae). Чрез него собственикът на един недвижим имот (прехвърлител) прехвърля на друго лице (приобретател) собствеността на същия имот, срещу което лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време, който обичайно се определя до смъртта на прехвърлителя. Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът (чл. 18 от ЗЗД) разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.